Lei lesa em 50% o comprador de imóvel na planta em caso de rescisão contratual.

Sabemos que o adquirente de um imóvel em longas parcelas, de repente se vê obrigado a rescindir o contrato por vários motivos: mudança de domicílio, perda do emprego, transferência do local de trabalho, diminuição de renda, separação etc., enfim são vários os motivos que levam o comprador a rescindir o contrato.
A lei em comento não facultou ao incauto comprador, nenhuma dessas hipóteses.
Faltando três dias para o término de seu governo o Presidente Michel Temer, regulamenta a rescisão dos contratos de imóveis, através de lei gestada após o golpe parlamentar de 2016.
Tal lei foi publicada dia 28/12/18 no Diário Oficial da União. O dispositivo foi aprovado pelo Congresso Nacional no início do mês de dezembro, e tomou o número 13.786/2018, dispondo sobre os direitos e deveres dos contratantes quando da rescisão de contratos de imóveis obtidos no regime de loteamento ou incorporação imobiliária.
O projeto de lei foi sancionado pelo presidente Temer sem nenhuma alteração, entrando em vigor na data de sua publicação. Pela nova lei, os compradores que desistirem da compra de um imóvel adquirido na planta, em regime e patrimônio de afetação, serão obrigados a perder 50% dos valores já aportados à construtora a título de multa no caso de rescisão do contrato, assim como o abatimento antecipado da corretagem. Além disso, a devolução dos 50% dos valores somente será efetuada a partir de 30 dias da emissão do “habite-se”, não importando o prazo faltante para a conclusão da obra.
O regime de afetação é aquele no qual o terreno é separado do patrimônio do incorporador, a fim de evitar que o imóvel conste como bem do incorporador para o pagamento de multas na hipótese de falência deste.
A lei se refere que se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores já pagos. A devolução desse percentual ocorrerá somente 180 dias após o distrato de compra e venda do imóvel. O comprador ainda deverá aguardar seis longos meses para receber a devolução do seu dinheiro aportado. É uma lei que autoriza um verdadeiro saque nas suadas prestações pagas pelo comprador.
Em ambos os casos, a incorporadora poderá ainda descontar valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”.
Se o comprador desistente apresentar um interessado no imóvel, não haverá retenção da multa contratual (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê sua concordância na operação e o novo mutuário tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.
O que sabemos ser humanamente impossível, uma vez que ninguém vai se interessar em adquirir o repasse de um imóvel, por valor acima das outras unidades ainda não comercializadas. É do conhecimento público que o imóvel que já fora comercializado tem um saldo devedor, muito além dos demais, porque é reajustado pela inflação mais juros, que sobe além do valor real do imóvel. Por esse simples raciocínio, vimos ser impossível repassar a terceiro um imóvel já financiado, portanto inócuo tal dispositivo.
A lei preceitua ainda que o procedimento de desistência da compra de imóveis poderá ser feita em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento e que o direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da compra, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive de honorário de corretagem, restando “no entanto” a Multa para construtora prevalece na quantia de 1% sobre o valor do bem.

Previsão pérfida, vez que tal devolução do bem já se encontrava regrada na lei de proteção ao consumidor, lei de “ordem pública”, através do artigo 49 e seu parágrafo único, dispositivo revogado por essa lei. CDC – Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, que não previa multa alguma, até porque não a nenhum prejuízo para o empreendedor.

A lei estipula também que as incorporadoras deverão apresentar um quadro-resumo com informações precisas sobre a transação, como obrigatórias estão o preço total do imóvel, a parcela de entrada e sua forma de pagamento, o valor da corretagem, a forma de pagamento e indicação do vencimento das parcelas, as taxas de juros e as consequências do desfazimento do contrato.
Se faltar no quadro qualquer uma das informações, a incorporadora terá 30 dias para corrigir, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.
A empreiteira pode atrasar até seis meses a entrega do imóvel e não pagar nada para o comprador.
Em caso de atraso na data prevista para a entrega do imóvel, a lei concede a incorporadora o prazo de até 180 dias de prorrogação para a entrega sem a incidência de multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.
Se o comprador não quiser romper o contrato, a incorporadora terá que pagar, na data de entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso com a devida correção monetária. Como se vê é uma lei leonina que só protege os interesses do empreendedor, não dando nenhuma forma possível de rescisão do contrato, sem lesão financeira ao comprador. O Brasil necessita principalmente nessa época de crise, em que muitos perderam o emprego, soluções para o mercado imobiliário e não lei que venha lesar ainda mais o já combalido orçamento do brasileiro.

Ederon Amaro Soares da Silva

OAB/RS 20.059

É VEDADO AO BANCO RETER SALÁRIO DE CLIENTE PARA COBRIR SALDO DEVEDOR DE CONTA CORRENTE

Não é lícito as instituições financeiras apropriar-se da totalidade do salário do
correntista para cobrir saldo devedor de conta corrente. Sendo possível ao banco credor
cobrar seus créditos por outros meios legítimos. Se nem mesmo ao Judiciário é permitido
penhorar salários, não será uma instituição privada autorizada a fazê-lo. O salário tem
natureza alimentar, daí preservar a sua impenhorabilidade.

Isto se dá onde o devedor possui a conta na qual o salário é depositado,
agindo os bancos com arbitrariedade ao reterem, integralmente, o salário para
pagamento da dívida, sem qualquer permissão do correntista. Na verdade, a dívida com o
banco é real, existe, mas não pode o devedor ser privado de todo o seu salário para
saldar o empréstimo. Ficando assim, sem o necessário para sua mantença e de sua
família.

“A legislação pátria reconhece ao salário natureza alimentar, sendo uma verba
impenhorável, conforme o art. 649, inciso IV, do Código de Processo Civil. A
saber:
Art. 649: São absolutamente impenhoráveis:
IV – os vencimentos, subsídios, soldos, salários, remunerações, proventos de
aposentadoria, pensões, pecúlios e montepios; as quantias recebidas por
liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e de sua família, os
ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional, observado o
disposto no § 3º deste artigo. Também o art. 7º, inciso X, da Constituição
Federal determina ser direito básico do trabalhador a proteção do salário:
Art. 7º- São direitos dos trabalhadores urbanos e rurais, além de outros que
visem à melhoria de sua condição social:
X – proteção do salário na forma da lei, constituindo crime sua retenção dolosa;”
Como ficou demonstrado acima, sendo alimentar a verba oriunda de salário é
impenhorável. As normas supratranscritas garantem os salários de quem quer que seja,
inclusive de devedores. Tais dispositivos têm a finalidade de lhes proporcionar uma
subsistência condigna.
A engenharia de nossos Tribunais, em especial do Superior Tribunal de
Justiça, salienta ser abusiva a apropriação do salário integral do correntista pelas
instituições financeiras, mesmo que para pagamento de parcelas inadimplidas de
empréstimo.
Recentemente, o Egrégio TJRS no julgamento do Recurso Inominado Nº
71006898399, julgado pela Primeira Turma Recursal Cível, em excelente acordão da lavra
da Des. Fabiana Zilles, Julgado em 27/06/2017, citando os seguintes precedentes:
71006822688, 71006722409 e 71005635107, assim colacionamos em parte a ementa:
“BANCO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS
MORAIS. CONTA CORRENTE. CONTRATAÇÃO DE EMPRÉSTIMO E UTILIZAÇÃO
DE LIMITE CONCEDIDO. INADIMPLÊNCIA. RETENÇÃO INTEGRAL DO VALOR

CREDITADO A TÍTULO DE PENSÃO PREVIDENCIÁRIA PARA AMORTIZAÇÃO DE
SALDO DEVEDOR. CONDUTA ILÍCITA. DESRESPEITADA A MARGEM DE 35%.
VERBA DE NATUREZA ALIMENTAR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS NO
CASO CONCRETO”.
Mais adiante diz a eminente relatora “O agir do banco em reter integralmente o
valor a título de salário/pensão ainda que incontroversa a dívida mantida pela autora, foi ilícito na
medida em que desrespeitou a margem de 35% ( art. 1º, § 1º, da Lei nº 10.8020/03, com
alterações dadas pela Lei nº 13.172/15). Portanto correta a sentença que determinou a restituição
do valor correspondente a 65% dos valores retidos determinando a limitação das futuras
retenções em 35% e concedendo indenização extrapatrimonial. Isso porque a conduta adotada
pelo banco réu de efetuar descontos sem respeitar a margem legal representa falha na prestação
de serviços, sobretudo por versar de verba alimentar, ultrapassando o mero dissabor”.

Como foi dito e provado, as verbas creditadas em conta corrente a título de
salário não são passíveis de ser confiscadas a “manu militar” pelo agente credor, mesmo
que seja para quitação de saldo devedor ou de outras dívidas de qualquer natureza, em
razão da essência alimentar assegurada por lei.

Ederon Amaro Soares da Silva
OAB/RS 20.059

A ILEGALIDADE DOS REAJUSTES EM PLANOS DE SAÚDE PARA IDOSOS

Apesar das normas protetivas ao idoso, os reajustes das mensalidades de alguns planos
de saúde, muitas vezes, não são cumpridos pelas operadoras. O idoso, seguidamente,
tem que recorrer à justiça para que a lei seja cumprida. Algumas operadoras chegaram à
conclusão que, após os 60 anos, as pessoas sinistram mais, daí a pretensão de
cobrarem valores maiores. A lei do idoso veio justamente para ampará-lo nesta quadra da
vida, quando ele mais necessita de cuidados médicos e, via de regra, está aposentado
com salário baixo.

Tais aumentos estratosféricos não encontram amparo legal, ao contrário, vão
em desencontro com a lei, fazendo com que os reajustes fiquem inviáveis de serem
pagos. O Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento que deve ser aplicado,
concomitantemente, com os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor nos planos
de saúde pela relação jurídica existente entre as partes.

A afirmativa encontra amparo na Súmula 469, do Superior Tribunal de Justiça.
As referências da súmula são as Leis 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) e
lei nº 9.656/1998, que dispõem sobre planos e seguros privados de assistência à saúde.
O estabelecido de forma unilateral pelas operadoras contraria a lei, implica em
onerosidade excessiva, permitindo assim a revisão judicial das cláusulas contratuais.
Há, no entanto, proibição de qualquer tratamento discriminatório aos idosos na
cobrança das mensalidades de plano de saúde, na forma do que disciplina o artigo 15 do
Estatuto do Idoso, dispositivo que se aplica imediatamente aos contratos de prestação
continuada, sendo devida a adoção apenas do padrão de reajuste instituído pela ANS
(Agência Nacional de Saúde).Os valores cobrados a mais pelas operadoras devem ser
devolvidos em dobro ao beneficiário, frente ao Código do Consumidor, já que não há
engano justificável, conforme preceitua a lei.

Neste diapasão, deve ser considerada nula, por abusiva, a cláusula que
estabelece a majoração da mensalidade em razão da mudança de faixa etária. Artigo 51,
IV e § 1º, II, do CDC. Estatuto do Idoso (Lei n.º 10.741/2003). Incidência do artigo 15, §
3.º, in verbis: "É VEDADA A DISCRIMINAÇÃO DO IDOSO NOS PLANOS DE SAÚDE
PELA COBRANÇA DE VALORES DIFERENCIADOS EM RAZÃO DA IDADE.", que
alcança contratos anteriores à sua vigência, por se tratar de relação jurídica de natureza
continuativa. Súmula n.º 214 do TJERJ”.

A engenharia jurisprudencial de nossos Tribunais assim vêm se manifestando:
TJ-SP – Apelação APL 10004657120148260011 SP 1000465-71.2014.8.26.0011 (TJ-
SP)“PLANO DE SAÚDE. REAJUSTE POR FAIXA ETÁRIA. IDOSOS. MAJORAÇÃO.
VEDAÇÃO. CARÁTER DISCRIMINATÓRIO. CONSTITUIÇÃO FEDERAL.
PROTEÇÃO AO IDOSO. ESTATUTO DO IDOSO. IMPOSSIBILIDADE.
PRESCRIÇÃO DECENAL DA REPETIÇÃO. 1. Constituição Federal. Princípio da
proteção integral (art. 230). Dever da família, do Estado e da iniciativa privada
proteger o idoso. Marco regulatório dos direitos dos idosos. 2. Estatuto do Idoso. Lei
nº 10.741/2003. Efetividade da (art. 8º). Direito que tem sucedâneo no princípio da
dignidade da pessoa humana e no princípio da solidariedade. 3. Reajuste da
mensalidade do plano de saúde em decorrência única e exclusiva da mudança de
faixa etária de idoso. Impossibilidade. Ofensa à Constituição da República. 4.
Estatuto do Idoso. Incidência. Contrato de trato sucessivo e renovação automática.

Reajuste de mensalidade em decorrência da idade. Idoso. Impossibilidade.
Discriminação. Ofensa ao art. 15, § 3º, da Lei nº 10.741/2003. Precedentes do Eg.
STJ. Precedentes do Tribunal. 5. Prescrição da repetição do indébito. Dez anos.
Reconhecimento. Recurso da ré não provido. Apelo dos autores provido”.
A Súmula consolida o entendimento, há tempos pacificado no STJ,
de que “a operadora de serviços de assistência à saúde que presta serviços
remunerados à população tem sua atividade regida pelo Código de Defesa do
Consumidor, pouco importando o nome ou a natureza jurídica que adota”. (Resp
267.530/SP, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJe 12/3/2001).

“O Código de Defesa do Consumidor é aplicado aos planos de
saúde, mesmo em contratos firmados anteriormente à vigência do Código, mas
que são renovados. De acordo com voto da ministra Nancy Andrighi, não se
trata de retroatividade da lei. “Dada a natureza de trato sucessivo do contrato de
seguro-saúde, o CDC rege as renovações que se deram sob sua vigência, não
havendo que se falar aí em retroação da lei nova”, entende.

O Ministro Luis Felipe Salomão também já explicou a tese:
“Tratando-se de contrato de plano de saúde de particular, não há dúvidas de
que a convenção e as alterações ora analisadas estão submetidas ao
regramento do Código de Defesa do Consumidor, ainda que o acordo original
tenha sido firmado anteriormente à entrada em vigor, em 1991, dessa lei. Isso
ocorre não só pelo CDC ser norma de ordem pública (art. 5º, XXXII, da CF), mas
também pelo fato de o plano de assistência médico-hospitalar firmado pelo autor
ser um contrato de trato sucessivo, que se renova a cada mensalidade”. (Resp
418.572/SP. Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 30/3/2009)”.
Como ficou confirmado pelo Supremo Tribunal de Justiça, as operadoras de
seguro saúde não podem cobrar (das pessoas com mais de 60 anos) valor maior que o
instituído pela ANS.

Ederon Amaro Soares da Silva
OAB/RS 20.059

RESCISÃO DE CONTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA

Direito Imobilirio
Um dos problemas do comprador de imóvel na planta encontra-se na hora da

rescisão/distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Quando o comprador procura o vendedor ou construtor/incorporadora para

rescindir o contrato, a resposta é que perderá tudo o que pagou ou que só irá

receber um percentual mínimo do que adimpliu, conforme os termos do contrato

de compra e venda que, geralmente, compreende pactos leoninos, elaborados

unilateralmente pela empresa vendedora.

Tal pretensão, além de ilegal e imoral, seria o locupletamento indevido de

apropriação do dinheiro alheio, por parte do vendedor ou construtora, ferindo tanto

o Código de Defesa do Consumidor, quanto as demais leis e a jurisprudência dos

tribunais pátrios.

O adquirente de um imóvel na planta, muitas vezes, obriga-se a rescindir o

contrato por vários motivos, tais como: perda do emprego, redução de renda,

transferência de cidade ou simplesmente por não mais ter interesse na

continuidade da aquisição etc. Enfim, são inúmeras as razões que levam o

comprador a pretender cancelar o contrato. Esclarecemos que a legislação

brasileira não exige um motivo específico para que o comprador possa distratar o

contrato pelo qual não tem mais interesse, especialmente nesta quadra do tempo,

em que o país vive uma profunda crise econômica sem precedentes, com

desemprego beirando a doze milhões de trabalhadores, fechamento de milhares

de empresas, outras por fechar ou em recuperação judicial etc.

Muitas vezes, quando o comprador está desfazendo-se do sonho da casa própria,

é porque perdeu o emprego ou está com seus rendimentos reduzidos, não

podendo mais pagar as prestações pactuadas. Por isso, o “caput” do artigo 944

do Código Civil prevê que “a indenização se mede pela extensão do dano”. Assim

será admitida a compensação com gastos próprios de administração e

propaganda, efetuados pelo vendedor ou construtora, na quantia de 10% dos

valores recebidos, devolvendo ao comprador 90% do total por ele pago,

devidamente corrigidos. Nada mais justo do que a dosagem do quantum

estabelecido pelo judiciário para que nem compradores nem vendedores saiam

prejudicados. Não seria plausível, por exemplo, o comprador perder o emprego e

também perder grande parte do que já pagou para o vendedor, que ficará com o

imóvel em seu poder, podendo comercializá-lo a terceiros até por valor superior.

Vejamos como o Superior Tribunal de Justiça pacificou a matéria no sentido do

vendedor ou construtora ter que devolver, no caso de rescisão/distrato de compra

de imóvel 90% dos valores pagos, com retenção de 10% pelo vendedor, assim

ementando a decisão:

“CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISTRATO.REVISÃO DE CLÁUSULAS. POSSIBILIDADE. DISTRATO DE

COMPRA DE IMÓVEIS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE

RECURSAL REJEITADA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.

REDUÇÃO. ART. 51, CDC e 413, CC. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL. PREVISÃO

CONTRATUAL EXPRESSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (…) A

incorporadora tem direito a reter parte do que foi pago a título de pena

compensatória no caso de rescisão contratual. No entanto, o importe previsto

se mostra excessivo e coloca o consumidor em patente desvantagem, pois

perde parcela significativa do que foi efetivamente pago, o que afronta o

disposto no art. 51 do CDC, sendo cabível sua redução para 10% sobre o

valor efetivamente pago pela compradora, nos termos do art. 413 do CC.

2.1. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: II – A jurisprudência da

Quarta Turma tem considerado razoável, em princípio, a retenção pelo

promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo

comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade

do imóvel, podendo renegociá-lo”. (Superior Tribunal de Justiça – REsp

85936/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ

21/09/1998, p 166)”.

Assim, a rescisão contratual coloca os contratantes no “status quo” anterior,

deixando o imóvel do vendedor livre no mercado, sem prejuízos para nenhum dos

lados da relação jurídica.

Gisele Souza e Silva

OAB//RS 66.155