Lei lesa em 50% o comprador de imóvel na planta em caso de rescisão contratual.

Sabemos que o adquirente de um imóvel em longas parcelas, de repente se vê obrigado a rescindir o contrato por vários motivos: mudança de domicílio, perda do emprego, transferência do local de trabalho, diminuição de renda, separação etc., enfim são vários os motivos que levam o comprador a rescindir o contrato.
A lei em comento não facultou ao incauto comprador, nenhuma dessas hipóteses.
Faltando três dias para o término de seu governo o Presidente Michel Temer, regulamenta a rescisão dos contratos de imóveis, através de lei gestada após o golpe parlamentar de 2016.
Tal lei foi publicada dia 28/12/18 no Diário Oficial da União. O dispositivo foi aprovado pelo Congresso Nacional no início do mês de dezembro, e tomou o número 13.786/2018, dispondo sobre os direitos e deveres dos contratantes quando da rescisão de contratos de imóveis obtidos no regime de loteamento ou incorporação imobiliária.
O projeto de lei foi sancionado pelo presidente Temer sem nenhuma alteração, entrando em vigor na data de sua publicação. Pela nova lei, os compradores que desistirem da compra de um imóvel adquirido na planta, em regime e patrimônio de afetação, serão obrigados a perder 50% dos valores já aportados à construtora a título de multa no caso de rescisão do contrato, assim como o abatimento antecipado da corretagem. Além disso, a devolução dos 50% dos valores somente será efetuada a partir de 30 dias da emissão do “habite-se”, não importando o prazo faltante para a conclusão da obra.
O regime de afetação é aquele no qual o terreno é separado do patrimônio do incorporador, a fim de evitar que o imóvel conste como bem do incorporador para o pagamento de multas na hipótese de falência deste.
A lei se refere que se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores já pagos. A devolução desse percentual ocorrerá somente 180 dias após o distrato de compra e venda do imóvel. O comprador ainda deverá aguardar seis longos meses para receber a devolução do seu dinheiro aportado. É uma lei que autoriza um verdadeiro saque nas suadas prestações pagas pelo comprador.
Em ambos os casos, a incorporadora poderá ainda descontar valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”.
Se o comprador desistente apresentar um interessado no imóvel, não haverá retenção da multa contratual (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê sua concordância na operação e o novo mutuário tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.
O que sabemos ser humanamente impossível, uma vez que ninguém vai se interessar em adquirir o repasse de um imóvel, por valor acima das outras unidades ainda não comercializadas. É do conhecimento público que o imóvel que já fora comercializado tem um saldo devedor, muito além dos demais, porque é reajustado pela inflação mais juros, que sobe além do valor real do imóvel. Por esse simples raciocínio, vimos ser impossível repassar a terceiro um imóvel já financiado, portanto inócuo tal dispositivo.
A lei preceitua ainda que o procedimento de desistência da compra de imóveis poderá ser feita em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento e que o direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da compra, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive de honorário de corretagem, restando “no entanto” a Multa para construtora prevalece na quantia de 1% sobre o valor do bem.

Previsão pérfida, vez que tal devolução do bem já se encontrava regrada na lei de proteção ao consumidor, lei de “ordem pública”, através do artigo 49 e seu parágrafo único, dispositivo revogado por essa lei. CDC – Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, que não previa multa alguma, até porque não a nenhum prejuízo para o empreendedor.

A lei estipula também que as incorporadoras deverão apresentar um quadro-resumo com informações precisas sobre a transação, como obrigatórias estão o preço total do imóvel, a parcela de entrada e sua forma de pagamento, o valor da corretagem, a forma de pagamento e indicação do vencimento das parcelas, as taxas de juros e as consequências do desfazimento do contrato.
Se faltar no quadro qualquer uma das informações, a incorporadora terá 30 dias para corrigir, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.
A empreiteira pode atrasar até seis meses a entrega do imóvel e não pagar nada para o comprador.
Em caso de atraso na data prevista para a entrega do imóvel, a lei concede a incorporadora o prazo de até 180 dias de prorrogação para a entrega sem a incidência de multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.
Se o comprador não quiser romper o contrato, a incorporadora terá que pagar, na data de entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso com a devida correção monetária. Como se vê é uma lei leonina que só protege os interesses do empreendedor, não dando nenhuma forma possível de rescisão do contrato, sem lesão financeira ao comprador. O Brasil necessita principalmente nessa época de crise, em que muitos perderam o emprego, soluções para o mercado imobiliário e não lei que venha lesar ainda mais o já combalido orçamento do brasileiro.

Ederon Amaro Soares da Silva

OAB/RS 20.059