RESCISÃO DE CONTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA

Direito Imobilirio
Um dos problemas do comprador de imóvel na planta encontra-se na hora da

rescisão/distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Quando o comprador procura o vendedor ou construtor/incorporadora para

rescindir o contrato, a resposta é que perderá tudo o que pagou ou que só irá

receber um percentual mínimo do que adimpliu, conforme os termos do contrato

de compra e venda que, geralmente, compreende pactos leoninos, elaborados

unilateralmente pela empresa vendedora.

Tal pretensão, além de ilegal e imoral, seria o locupletamento indevido de

apropriação do dinheiro alheio, por parte do vendedor ou construtora, ferindo tanto

o Código de Defesa do Consumidor, quanto as demais leis e a jurisprudência dos

tribunais pátrios.

O adquirente de um imóvel na planta, muitas vezes, obriga-se a rescindir o

contrato por vários motivos, tais como: perda do emprego, redução de renda,

transferência de cidade ou simplesmente por não mais ter interesse na

continuidade da aquisição etc. Enfim, são inúmeras as razões que levam o

comprador a pretender cancelar o contrato. Esclarecemos que a legislação

brasileira não exige um motivo específico para que o comprador possa distratar o

contrato pelo qual não tem mais interesse, especialmente nesta quadra do tempo,

em que o país vive uma profunda crise econômica sem precedentes, com

desemprego beirando a doze milhões de trabalhadores, fechamento de milhares

de empresas, outras por fechar ou em recuperação judicial etc.

Muitas vezes, quando o comprador está desfazendo-se do sonho da casa própria,

é porque perdeu o emprego ou está com seus rendimentos reduzidos, não

podendo mais pagar as prestações pactuadas. Por isso, o “caput” do artigo 944

do Código Civil prevê que “a indenização se mede pela extensão do dano”. Assim

será admitida a compensação com gastos próprios de administração e

propaganda, efetuados pelo vendedor ou construtora, na quantia de 10% dos

valores recebidos, devolvendo ao comprador 90% do total por ele pago,

devidamente corrigidos. Nada mais justo do que a dosagem do quantum

estabelecido pelo judiciário para que nem compradores nem vendedores saiam

prejudicados. Não seria plausível, por exemplo, o comprador perder o emprego e

também perder grande parte do que já pagou para o vendedor, que ficará com o

imóvel em seu poder, podendo comercializá-lo a terceiros até por valor superior.

Vejamos como o Superior Tribunal de Justiça pacificou a matéria no sentido do

vendedor ou construtora ter que devolver, no caso de rescisão/distrato de compra

de imóvel 90% dos valores pagos, com retenção de 10% pelo vendedor, assim

ementando a decisão:

“CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISTRATO.REVISÃO DE CLÁUSULAS. POSSIBILIDADE. DISTRATO DE

COMPRA DE IMÓVEIS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE

RECURSAL REJEITADA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.

REDUÇÃO. ART. 51, CDC e 413, CC. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL. PREVISÃO

CONTRATUAL EXPRESSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (…) A

incorporadora tem direito a reter parte do que foi pago a título de pena

compensatória no caso de rescisão contratual. No entanto, o importe previsto

se mostra excessivo e coloca o consumidor em patente desvantagem, pois

perde parcela significativa do que foi efetivamente pago, o que afronta o

disposto no art. 51 do CDC, sendo cabível sua redução para 10% sobre o

valor efetivamente pago pela compradora, nos termos do art. 413 do CC.

2.1. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: II – A jurisprudência da

Quarta Turma tem considerado razoável, em princípio, a retenção pelo

promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo

comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade

do imóvel, podendo renegociá-lo”. (Superior Tribunal de Justiça – REsp

85936/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ

21/09/1998, p 166)”.

Assim, a rescisão contratual coloca os contratantes no “status quo” anterior,

deixando o imóvel do vendedor livre no mercado, sem prejuízos para nenhum dos

lados da relação jurídica.

Gisele Souza e Silva

OAB//RS 66.155