RESCISÃO DE CONTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA
Um dos problemas do comprador de imóvel na planta encontra-se na hora da
rescisão/distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Quando o comprador procura o vendedor ou construtor/incorporadora para
rescindir o contrato, a resposta é que perderá tudo o que pagou ou que só irá
receber um percentual mínimo do que adimpliu, conforme os termos do contrato
de compra e venda que, geralmente, compreende pactos leoninos, elaborados
unilateralmente pela empresa vendedora.
Tal pretensão, além de ilegal e imoral, seria o locupletamento indevido de
apropriação do dinheiro alheio, por parte do vendedor ou construtora, ferindo tanto
o Código de Defesa do Consumidor, quanto as demais leis e a jurisprudência dos
tribunais pátrios.
O adquirente de um imóvel na planta, muitas vezes, obriga-se a rescindir o
contrato por vários motivos, tais como: perda do emprego, redução de renda,
transferência de cidade ou simplesmente por não mais ter interesse na
continuidade da aquisição etc. Enfim, são inúmeras as razões que levam o
comprador a pretender cancelar o contrato. Esclarecemos que a legislação
brasileira não exige um motivo específico para que o comprador possa distratar o
contrato pelo qual não tem mais interesse, especialmente nesta quadra do tempo,
em que o país vive uma profunda crise econômica sem precedentes, com
desemprego beirando a doze milhões de trabalhadores, fechamento de milhares
de empresas, outras por fechar ou em recuperação judicial etc.
Muitas vezes, quando o comprador está desfazendo-se do sonho da casa própria,
é porque perdeu o emprego ou está com seus rendimentos reduzidos, não
podendo mais pagar as prestações pactuadas. Por isso, o “caput” do artigo 944
do Código Civil prevê que “a indenização se mede pela extensão do dano”. Assim
será admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda, efetuados pelo vendedor ou construtora, na quantia de 10% dos
valores recebidos, devolvendo ao comprador 90% do total por ele pago,
devidamente corrigidos. Nada mais justo do que a dosagem do quantum
estabelecido pelo judiciário para que nem compradores nem vendedores saiam
prejudicados. Não seria plausível, por exemplo, o comprador perder o emprego e
também perder grande parte do que já pagou para o vendedor, que ficará com o
imóvel em seu poder, podendo comercializá-lo a terceiros até por valor superior.
Vejamos como o Superior Tribunal de Justiça pacificou a matéria no sentido do
vendedor ou construtora ter que devolver, no caso de rescisão/distrato de compra
de imóvel 90% dos valores pagos, com retenção de 10% pelo vendedor, assim
ementando a decisão:
“CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DISTRATO.REVISÃO DE CLÁUSULAS. POSSIBILIDADE. DISTRATO DE
COMPRA DE IMÓVEIS. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE
RECURSAL REJEITADA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.
REDUÇÃO. ART. 51, CDC e 413, CC. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL. PREVISÃO
CONTRATUAL EXPRESSA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (…) A
incorporadora tem direito a reter parte do que foi pago a título de pena
compensatória no caso de rescisão contratual. No entanto, o importe previsto
se mostra excessivo e coloca o consumidor em patente desvantagem, pois
perde parcela significativa do que foi efetivamente pago, o que afronta o
disposto no art. 51 do CDC, sendo cabível sua redução para 10% sobre o
valor efetivamente pago pela compradora, nos termos do art. 413 do CC.
2.1. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: II – A jurisprudência da
Quarta Turma tem considerado razoável, em princípio, a retenção pelo
promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo
comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade
do imóvel, podendo renegociá-lo”. (Superior Tribunal de Justiça – REsp
85936/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ
21/09/1998, p 166)”.
Assim, a rescisão contratual coloca os contratantes no “status quo” anterior,
deixando o imóvel do vendedor livre no mercado, sem prejuízos para nenhum dos
lados da relação jurídica.
Gisele Souza e Silva
OAB//RS 66.155